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执行过程中被执行人拒不迁出房屋应如何处理
《中华人民共和国民事诉讼法》第250条的规定
“强制迁出房屋或者强制退出土地，由院长签发公告，责令被执行人在指定期间履行。被执行人逾期不履行的，由执行员强制执行。
强制执行时，被执行人是公民的，应当通知被执行人或者他的成年家属到场；
被执行人是法人或者其他组织的，应当通知其法定代表人或者主要负责人到场。
拒不到场的，不影响执行。
被执行人是公民的，其工作单位或者房屋、土地所在地的基层组织应当派人参加。
执行员应当将强制执行情况记入笔录，由在场人签名或者盖章。强制迁出房屋被搬出的财物，由人民法院派人运至指定处所，交给被执行人。被执行人是公民的，也可以交给他的成年家属。因拒绝接收而造成的损失，由被执行人承担。”
总结上述规定：
人民法院要求被执行人迁出房屋或退出土地的需由院长签发公告，被执行人拒绝履行或逾期履行的，可由执行人员强制执行。强制执行程序中法院应通知相关人员到场并在笔录中签字确认，而关于强制搬出房屋的财物，因被执行人拒绝接收而造成的损害应由其承担。
下文列举部分法律、法规、司法解释、案例。
一、相关法律、法规及司法解释
《最高人民法院关于人民法院办理
执行异议和复议案件若干问题的规定》
［法释〔2015〕10号］
第二十条【被执行人以生活必须住房为由提出异议】
金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：
（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；
（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；
（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。
执行依据确定被执行人交付居住的房屋，自执行通知送达之日起，已经给予三个月的宽限期，被执行人以该房屋系本人及所扶养家属维持生活的必需品为由提出异议的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于人民法院
执行设定抵押的房屋的规定
（2008修订）》
第二条【六个月的宽限期】
人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。在此期限内，被执行人应当主动腾空房屋，人民法院不得强制被执行人及其所扶养家属迁出该房屋。
第三条【强制执行及临时住房】
上述宽限期届满后，被执行人仍未迁出的，人民法院可以作出强制迁出裁定，并按照民事诉讼法第二百二十六条（2017修订为250条）的规定执行。
强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，经人民法院审查属实，可以由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房。
第六条【不应强制迁出的情形】
被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制迁出。
《江苏省高级人民法院执行局关于执行
“唯一住房”相关问题的解答》
【2015.11.24】
第一条【可执行唯一住房情形】
登记在被执行人名下虽只有一套住房，但有下列情形之一的，人民法院对登记在其名下的“唯一住房”仍可执行：
（一）对被执行人有赡养、扶养、抚养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；
（二）一审诉讼或仲裁立案后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；
（三）被执行人在其户籍所在地或拟执行的“唯一住房”所在地农村享有宅基地并自建住房或被执行人享有小产权房等权属上有瑕疵而无法自由流转的住房的；
（四）被执行人将其“唯一住房”用于出租、出借或虽未出租、出借，但超过一年无人居住的；
（五）被执行人的“唯一住房”系执行依据确定的被执行人应当交付的房屋的；
（六）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地（县级市、县、区范围）房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年房屋租金的；
（七）其他可以执行的情形。
第二条【认定唯一住房超出生活所必需的标准】
如何认定 “唯一住房”是否超出“生活所必需”？
是否超过“生活所必需”由各地法院根据经济发展水平自行确定，原则上参照以下标准：
（一）面积过大。住房建筑面积达到当地住房和城乡建设部门公布的廉租住房保障面积的150%的；
（二）市场价值过高。住房建筑面积达到当地住房和城乡建设部门公布的廉租住房保障面积且房屋单价达到当地（县级市、县、区范围）住房均价的150%的。
（例：若“唯一住房”建筑面积为65平方米，其所在区廉租住房保障面积为50平方米，其所在区的住房均价为10000元/平方米，但因“唯一住房”为学区房或其他因素，其市场价值达到15000元/平方米，则可认为超过生活所必需）
对于已经依法设定抵押的“唯一住房”，申请执行人为抵押权人的，人民法院无需审查其是否超过“生活所必需”，可以执行，但被执行人为低保对象且无法自行解决居住问题的除外。
第三条【执行唯一住房”应遵循的原则】
为均衡保障债权人的债权与被执行人的居住权，执行“唯一住房”时应遵循以下原则：
（一）穷尽其他执行措施原则。一般情况下，若有证据证明被执行人有其他财产可供执行的，不宜对其“唯一住房”采取处分性执行措施。
（二）申请人申请在先原则。执行被执行人的“唯一住房”应以申请执行人的申请为前置条件，人民法院不得依职权主动对被执行人的“唯一住房”采取处分性执行措施。
（三）解决临时住房在先原则。对于确实无处居住的被执行人，在对其“唯一住房”采取处分性执行措施前，宜事先解决好被执行人及其所扶养家属的临时住房，由申请执行人提供临时性住房或先行垫付租房费用。
（四）有益执行原则。执行“唯一住房”时，应当综合考量处置该房产时可能产生的评估、公告、执行、生活保障等费用，若除去上述各项费用后并无余值或余值不大，则原则上不宜对该“唯一住房”采取处分性执行措施。
第四条【执行唯一住房的程序】
人民法院在执行“唯一住房”时，可按以下程序进行：
（一）应申请执行人申请执行“唯一住房”，人民法院应当要求申请执行人出具自愿提供临时住房或承担临时住房租金的承诺书，对于需要支付生活保障费用的被执行人，申请执行人需在承诺书中一并承诺同意从变价款中支付此笔费用。
（二）执行人员对于拟拍卖的“唯一住房”，应当查明住房基本情况、被执行人及其所扶养家属的人数等信息，填写拍卖呈报表，并在呈报表中说明符合唯一住房处置条件的理由和对被执行人及其所扶养家属的生活保障措施。经合议庭讨论后报执行局长或分管院长审批。
（三）准予拍卖的，应当向被执行人发出执行裁定书和迁出告知书。不符合拍卖条件的，应当及时告知申请执行人并说明理由。
（四）执行裁定书和迁出告知书送达后，被执行人未在指定的期限内腾空房屋的，执行法院可以作出强制迁出裁定和公告，强制执行。
（五）对拟执行的“唯一住房”依法评估交付拍卖。
（六）拍卖成交扣除相关费用后，其余部分依法分配。
第五条【执行唯一住房时应解决临时住房】
执行 “唯一住房”时，被执行人的临时住房如何解决 ？
执行“唯一住房”前，应首先解决好被执行人及其所扶养家属的临时住房，临时住房的面积标准参照当地廉租住房的面积标准；临时住房的地段可参照被执行人的合理要求，尽量方便其生活、工作。
申请执行人自愿提供临时住房的，使用期限原则上不超过六个月。
申请执行人提供的临时住房可计收租金，租金标准由申请执行人和被执行人双方协商确定，协商不成的，由人民法院参照当地房屋租赁市场平均租金标准确定。
被执行人自行租房的，可由申请执行人先行垫付六个月的租金。
上述使用房屋的费用或租金应从保留给被执行人的生活保障费用中予以扣除。
对于本解答第一条所列情形，原则上可以不再为被执行人解决临时住房。
第六条【为被执行人及其所扶养家属提供生活保障可采取的方式】
哪些情况下应当对被执行人及其所扶养家属给予生活保障？如何保障 ？
对于本解答第一条所列情形，原则上可以不再为被执行人及其所扶养的家属给予生活保障；对于本解答第二条第一款所列超出“生活所必需”的情形，一般应当为被执行人及其所扶养的家属提供生活保障。
为被执行人及其所扶养家属提供生活保障可采取以下方式：
（一）保留租金。申请执行人同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金作为被执行人及其所扶养家属的生活保障费用。此笔款项可在房屋变价款中先行提留。人民法院不得对其强制执行。
（二）房屋置换。申请执行人自愿以以小换大、以远换近、以劣换优等方式为被执行人及其所扶养家属提供保障其基本生活的住房，与被执行人的“唯一住房”进行置换，置换房屋的面积、地段可参照本解答关于临时住房的标准。
《人民法院司法警察条例》
【法发〔2012〕23号】
第十一条【司法警察配合执行】
在生效法律文书的强制执行中，人民法院司法警察可以依法配合实施搜查、查封、扣押、强制迁出等执行行为。
二、参考案例
1、对于强制迁出房屋被搬出的财物，因拒绝接收而造成的损失，由被执行人承担。
【裁判原文】本院认为，“在强制搬迁后，经贵州省遵义市中级人民法院召集红花岗区法院、明德房地产公司和禹元芬、陶正书进行协调，红花岗区法院曾通知禹元芬、陶正书，由法院协助前往领取被保管物品，但禹元芬、陶正书拒绝领取。后经贵州省高级人民法院通知，红花岗区法院再次做禹元芬、陶正书工作，表示由法院协助前往领取被保管物品，禹元芬、陶正书仍予以拒绝。根据民事诉讼法第二百二十九条第三款的规定，对于强制迁出房屋被搬出的财物，因拒绝接收而造成的损失，由被执行人承担。禹元芬、陶正书以被保管物品灭失为由要求赔偿财产损失和经营损失的主张，原审法院决定不予支持，并无不当。”
【案例来源】《申请确认申诉审查裁定书》【最高人民法院（2015）确监字第5号】
2、执行法院未采取强制迁出房屋的执行行为，也就不存在对行为是否违法的判断问题，被执行人依据《民诉法》225条提起执行异议的，法院不予受理。
【裁判原文】本院认为，“关于申请复议人所提德州中院未按照法律规定作出相关执行行为的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，只有对人民法院正在采取的执行行为，当事人主张该行为违法的，方可提出执行异议。本案中，申请复议人既然主张德州中院未依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条规定作出强制迁出房屋的执行行为，也就不存在对行为是否违法的判断问题。如果在德州中院未采取强制迁出房屋的执行行为情况下，申请执行人存在擅自接管房产的事实并给申请复议人造成损失的，申请复议人可通过民事诉讼主张赔偿。”
【案例来源】《申请确认申诉审查裁定书》【最高人民法院（2015）确监字第5号】
3、强制迁出房屋公告，作为公示应依法由院长签发，执行法院仅在公告底稿上经主管院长签发明显不妥，属于文书制作不规范，但不必然导致被执行人财产损害也不必然需国家赔偿。
【裁判原文】法院认为，“根据已生效的仲裁裁决，赔偿请求人利雅得公司应履行的义务包括向申请执行人创业中心支付贷款本金、房租、水电等各项费用575822.04元和返还租期已满的房屋。咸阳中院在执行过程中，仅在申请执行人创业中心同意以物抵债，但财产并未交付和租赁房屋未返还的情况下，即作出终结执行裁定而后又公告强制执行，在程序上确属不当，存在瑕疵。但鉴于该终结裁定在强制执行时尚未送达给赔偿请求人利雅得公司，生效的仲裁裁决也未执行完毕，故咸阳中院的强制执行不存在赔偿请求人利雅得公司所称的没有法律文书依据和法律依据的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十六条的规定（编者提示：《民诉法2017修订》第250条），强制迁出房屋，由院长签发公告。强制执行时，被执行人是法人或者其他组织的，应当通知其法定代表人或者主要负责人到场。本案中，咸阳中院责令赔偿请求人利雅得公司的腾房公告，作为公示应依法由院长签发，咸阳中院仅在公告底稿上经主管院长签发明显不妥，文书制作不规范。因赔偿请求人利雅得公司法定代表人庄栋不在咸阳，执行人员就强制执行通过电话向其进行了告知。至于赔偿请求人利雅得公司所称的代理人王薇，经查，公司委托的代理权限仅限于领取法律文书和调解。故赔偿请求人利雅得公司认为，咸阳中院强制执行时未通知其法定代表人和委托代理人违法的理由，依法不予采纳。”
【案例来源】《咸阳利雅得电子有限公司申请咸阳市中级人民法院错误执行国家赔偿决定书》【陕西省高级人民法院赔偿委员会（2012）陕法委赔字第00001号】
4、执行被执行人唯一住房时，若申请人同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准及当地廉租住房保障面积标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的，人民法院应予支持申请人继续执行拍卖该房屋的请求。
【裁判原文】本院认为，“关于对当事人唯一住房能否采取强制执行措施的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条第一款明确规定：金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必须的居住房屋为由，提出异议的，人民法院不予支持：（三）申请人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。本案已符合这一条件，人民法院依法可以处置其唯一房产用于偿债。这也是反制规避执行，解决‘执行难’问题的重要举措。”
【案例来源】《许筱靓、陈鹏等与许筱靓、陈鹏执行裁定书》【海南省高级人民法院(2015)琼执复字第25号】
5、对被执行人房产不得拍卖的条件是被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，并非被执行人的唯一房产。且即便房产为被执行人唯一住房，但只要房产设置了抵押，人民法院即可根据抵押权人的申请，依法采取拍卖措施。
【裁判原文】本院认为，“根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定：‘对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。’对被执行人房产不得拍卖的条件是被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，并非被执行人的唯一房产。《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第一条规定：‘对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。’由此可见，即便房产为被执行人唯一住房，只要房产设置了抵押，人民法院即可根据抵押权人的申请，依法采取拍卖措施。上述执争房屋现仍抵押给福州市亭江农村信用合作社。根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第40条规定：‘人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权或留置权的财产，可以采取查封、扣押措施。财产拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权。’因此，对于被执行人所有的其他人享有抵押权的财产，人民法院在保障抵押权人的优先受偿情况下，可以采取拍卖措施。综上，被执行人施晓华请求终止拍卖的理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。”
【案例来源】《施晓华与洪其平合伙协议纠纷一案执行复议裁定书》【福建省高级人民法院（2014）闽执复字第29号】
6、对被执行人唯一住房，在申请执行人按照当地廉租住房保障面积为被执行人及所抚养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五到八年租金后，可对该唯一住房强制执行。
【裁判原文】本院认为，“根据相关法律规定，对被执行人唯一住房，在申请执行人按照当地廉租住房保障面积为被执行人及所抚养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五到八年租金后可对该唯一住房强制执行。本案执行法院对被执行人赵明淑住房强制执行时，考虑其有两名子女，在拍卖时均系未成年人且与其共同生活，故执行法院综合考虑被执行人同住人口情况及当地租金标准，确定按每月1500元标准为执行人预留八年租金并无不当。”
【案例来源】《徐炳鹤复议一案执行裁定书》【辽宁省沈阳市中级人民法院（2017）辽01执复42号】
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